דיני מקרקעין

0
398
דיני מקרקעין

את מיטב כספינו אנו משקיעים ברכישת ביתנו. לעיתים קרובות אנו אף נאלצים ללוות כספים רבים תוך נטילת משכנתאות וזאת לשם רכישת הבית הנכסף. רכישת הדירה אם כן, הינה בד"כ הצעד הכלכלי החשוב בחיינו. חשיבות זהה ישנה להליך מכירת אותו נכס שעה שהחלטנו למוכרו. למרות האמור לעיל, נפוצים המקרים בהם רוכשים/מוכרים מבצעים טעויות קשות, תוך נטילת שיקול דעת עצמאי שגוי, שעה שסוגיות חשובות בענייני מיסוי, חוזים ותכנון ובניה נדחקות לקרן פינה ואינן זוכות להתייחסות מקצועית ראויה. במקרים הקיצוניים ביותר עלולה התנהלות כזו להותיר רוכשים ללא כסף וללא נכס ולהותיר מוכרים עם תשלומי מיסים גבוהים. חלקן של טעויות אלו באי הבנת התחום, חובבנות בביצוע הרכישה/המכירה, עצלנות המאופיינת באי בדיקה מקיפה אודות מהות הזכות הנרכשת ויכולתו הכלכלית של המוכר/הרוכש וחלקן מקורו במעשי הונאה ומרמה. אשר על כן, יש לנהוג במשנה זהירות בעת ביצוע עסקת מקרקעין ובכל מקרה מומלץ, רצוי וכדאי להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום זה לפני ביצוע צעד ולו הקטן ביותר.

צעדים ראשונים לרכישת דירה:

בדיקת מצבו הרישומי של הנכס וזהות המוכר – ראשית, יש לבדוק מצבו הרישומי של הנכס, היינו היכן רשומות זכויות המוכר בנכס וכן את זהות המוכר וזאת על מנת להימנע ממקרי זיוף, הונאה והתחזות. כיום, מרבית נכסי הנדל"ן בישראל אינם מצויים בבעלות פרטית כי אם בבעלות המדינה אשר מחכירה אותם לתושביה. על כן, רישומם של מרבית הנכסים מבוצע במנהל מקרקעי ישראל ולעיתים אף בחברות משכנות. חלקם האחר של נכסי הנדל"ן רשום בלשכות רישום המקרקעין (טאבו). יש לבדוק כי הנכס אכן רשום ע"ש המוכר וכי לא רובצים עליו עיקולים, שיעבודים או צווי בית משפט (למעט משכנתאות). ראוי לציין כי לעיתים הזכות הנמכרת איננה בעלות או חכירה כי אם זכות חוזית (לדוגמא: כאשר ע"ש המוכר רשומה הערת אזהרה בלבד). במקרה כזה יש להישמר שבעתיים!

לפני רכישת דירה פנו לעורך דין מקרקעין בפתח תקווה עידן שטרית.

כמו כן, יש לבדוק היטב את ההצמדות לנכס הנרכש (חניות, מרפסות, גגות) ווודא כי אכן הם קיימים בפועל. בנוסף יש לוודא כי גודל הנכס הנמכר תואם לרישומים בטאבו/במנהל מקרקעי ישראל וברשויות המקומיות. יש לבדוק אף האם בוצעו חריגות בניה ו/או האם בוצעה בניה ללא היתר כדין מאת הרשויות. כמו כן, יש לבדוק האם לנכס הנמכר צמודות זכויות בניה נוספות אשר לרוב מחייבות בתשלום היטל השבחה בגינן.

ברכישה מקבלן נהנה הרוכש מהוראות חוק המכר דירות. חוק זה מגדיר בין היתר מהם חובותיו של הקבלן כלפי הרוכש כאשר החלק החשוב ביותר עניינו הבטוחות אשר חב הקבלן למסור לרוכש כנגד התשלום עבור הדירה. כלל ברזל הוא, כי אין לבצע תשלום ע"ח הדירה הנרכשת ללא קבלת ערובה מתאימה ביחס לתשלום. ברכישת דירה מקבלן רצוי לערוך בדיקות מקדימות אודות הקבלן המבצע, לברר אילו פרויקטים בנה בעבר, היכן, באיזה היקף, זהותו של הבנק המלווה את הפרויקט ובמידת האפשר לברר אודות מצבו הכלכלי. כמו כן, מומלץ לעיין בקפידה במפרט המוצע ע"י הקבלן.

עריכת זיכרון דברים – מסיבה שאינה ברורה חלק בלתי מבוטל מהאנשים אינם עורכים זיכרון דברים בעת רכישת דירה. זיכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין על כל המשתמע מכך. למעשה, עריכת זיכרון דברים מקשה על המוכר להתנער מהסכמות אליהם הגיע עם הרוכשים. במקרים מסוימים אף ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על סמך זיכרון הדברים.

מחפשים עורך דין מומחה למכירת דירה? צרו קשר עם משרד עו"ד שטרית דמארי ושות'.

עריכת חוזה מכר – עריכת חוזה מכר אינו דבר של מה בכך ועל כן מומלץ שלא לעשות שימוש בחוזים "מוכנים מראש". החוזה אמור לשקף את הנסיבות הספציפיות של כל העסקה ועל כן יש להשקיע מחשבה רבה בעריכתו כך שיספק הגנה לרוכש טובה ככל שניתן.

מיסוי:

בעת ביצוע עסקת מקרקעין ישנה חבות בתשלום מיסים שונים. על כן, נדרש תכנון מס מדוייק על מנת להימנע ככל שניתן מתשלומי מס מיותרים.

  • מס שבח – השבח הינו הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. המוכר הוא זה שנושא בתשלום מס זה.
  • מס מכירה – מס בשיעור קבוע בחוק המוטל בגין מכירת נכס מקרקעין. מס זה מוטל על המוכר.
  • מס רכישה – מס מדורג אשר שיעוריו נקבעים מעת לעת. תשלום מס הרכישה חל על הרוכש.

בכל עסקה ועסקה יש לבחון עפ"י נסיבותיה באם חלים הפטורים הקבועים בחוק בגין תשלומי מס שבח, מכירה ורכישה.

בנוסף למיסים הנ"ל קיימים היטלים נוספים כגון דמי היוון והסכמה המשולמים למנהל מקרקעי ישראל, היטלי השבחה המשולמים לרשויות המקומיות.

עסקת מקרקעין מחייבת מומחיות ספציפית וידע בדיני המקרקעין ומיסוי מקרקעין. כאמור לעיל, מומלץ לפנות לעורכי דין מקרקעין בפתח תקווה המתמחים בתחום זה ואשר מכירים היטב את הוראות החוק והדין החל מתחילתו של המו"מ.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here