סביר להניח שכבר נתקלתם בביטוי "רישום בטאבו" מספר פעמים בהקשר של רכישת נדל"ן, וככל הנראה גם הדגישו בפניכם את חשיבותו של עניין זה, אבל…מה זה אומר בדיוק?
ובכן, בצורה הכי פשוטה – נסח הטאבו הינו רישום של נכס בלשכת רישום המקרקעין, המהווה למעשה את תעודת הזהות של הנכס. בין אם נרכוש דירה חדשה או דירה מבעלים קודמים – חובתנו לעיין בנסח הטאבו ע"מ לבדוק את נכונות הפרטים, ולוודא שאנו לא רוכשים "חתול בשק".
בודקים את הטאבו
השלב הראשון וההגיוני בבדיקת נסח טאבו – הצטיידות בפרטי הנכס. נרצה להשיג את הפרטים הבסיסיים של הדירה: מספר גוש, מספר חלקה ומספר תת חלקה, ע"מ להזין אותם באתר או למסור אותם בעת פנייתנו ללשכות רישום המקרקעין.
בשלב הבא נגלה שיש לנו מספר אופציות לקבלת מידע מנסחי הטאבו, ע"פ הסוגים הבאים:
נסח טאבו מרוכז – מכיל מידע על כל בעלי הדירות באותו הבניין, נסח טאבו רגיל – מכיל מידע על הדירה עצמה, ונסח טאבו היסטורי – מכיל מידע על כל בעלי הדירה מההתחלה ועד היום.
מה אנחנו מחפשים?
בקצרה, וכפי שנאמר בפתיחה – אנחנו בודקים שאכן פרטי העסקה שנאמרו וסוכמו איתנו, הם בפועל אלו שקיימים, ע"מ למנוע מצבים לא נעימים.
נרצה לבדוק האם בעל הדירה הוא אכן זה שמופיע בנסח הטאבו, והאם הוא מוגדר כבעלים הבלעדיים של הדירה, או לחילופין אדם החוכר אותה לתקופה מסוימת. מצב של חכירה עשוי להצריך בירורים נוספים מבחינתנו. בנסח הטאבו ניתן למצוא גם "הצמדות" על הנכס – שהן למעשה תוספות שבאות יחד עם הדירה, דוגמת חניה, גינה, מחסן וכו'.
מומלץ, לכן, לוודא היטב את אמיתות הפרטים בנסחי הטאבו, ועם זאת יש לזכור שהטאבו – לא תמיד מספר את כל הסיפור. קונה יסודי יגדיל לעשות ויבדוק גם את היתר הבניה ומקורות מידע נוספים.
מהי הערת אזהרה?
אחת מהנקודות החשובות הדורשות את תשומת לבנו היא "הערת אזהרה". מדובר בהערה הנרשמת בנסח הטאבו מיד לאחר ביצוע עסקה בנכס זה, ומטרתה למנוע כפל עסקאות על אותו הנכס.
נרצה לבדוק בנסח הטאבו, שלא מופיעה שם הערת אזהרה. ובאותה מידה – כשנבצע את העסקה נרשום הערה כזו בעצמנו, במטרה שלא ישנו את רישום הנכס.
בד"כ עדכון הערת אזהרה אורך כ-2 ימי עסקים.
חשוב לסייג ולומר, הערת אזהרה לא תמיד מהווה ביטוח חד משמעי עבורנו, וכבר היו בעבר מקרים של מכירת נכס כפולה. בכל מקרה אנו נרצה לפעול בצורה הכי בטוחה שניתן, ולפרסם הערת אזהרה בהקדם האפשרי לאחר ביצוע העסקה.
האם רישום בטאבו מהווה תעודת ביטוח?
ההמלצה החד משמעית עבור רוכשי הדירות – לא להסתמך רק על הרישום בטאבו, היות וזה אינו מהווה הבטחה חד משמעית לתוקף הנכס. מסתבר, שלא מעטים היו המקרים בהם נמצאה חוסר התאמה בין נסח הטאבו להיתר הבניה. חוסר התאמה כזה, יכול להתבטא כחלקים בדירה ששופצו או הוספו ללא אישור בהיתר הבניה, החל משינוי במבנה החדרים, ועד הוספת קומות שלמות שאינן מאושרות.
בנוסף לבדיקה בהיתר הבניה, מומלץ לערוך היכרות עם מושג מוסף, והוא ה"תשריט" של הנכס. תשריט- מלשון שרטוט, הוא למעשה מפה של תכנית הבניה של הנכס, ויכול לתת לנו מושג נוסף על אמיתות פרטים כאלו ואחרים.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו"ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
משרד עורכי דין – אביב טסה
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il
יודגש כי המאמר אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ובכל עניין בנושא מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום.
