קניית דירה היא עסקה בהיקף כספי גדול כל כך, שהיא מעיקה על מרבית רוכשי הדירות בארץ, במשך שנים. רוב הרוכשים נאלצים לקחת משכנתאות, שהן הלוואות יקרות למדי וממושכות. על רקע זה, אנשים מחפשים כל אפיק הקלה אפשרי, שיוכל להוזיל מעט נטל כספי כבד זה. מה לגבי המיסים?
התמונה הכללית
מיסים הם חלק קבוע מהתנהלותנו הכספית השוטפת, בין כאנשים פרטיים או כבעלי עסקים. רכישות נדל"ן אינן יוצאות דופן מבחינה זו וגם כאן מיסים שונים באים לידי ביטוי, כמו למשל מס רכישה. המיוחד בנדל"ן מבחינה זו, הוא שמדובר בו על עסקאות בסכומי כסף גדולים מאוד ולכן, גם המיסים שנלקחים באחוזים מסכומים אלה, יקרים מאוד לאזרח הממוצע.
מס רכישה – דירה ראשונה
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מחייב כל רוכש נכס לשלם למדינה מס רכישה. גובהו של מס זה תלוי בגורמים שונים, כולל שווי הנכס ושינויים שנתיים בהתאם למדד.
מס רכישה – דירה שניה
כאשר לרוכש הדירה כבר יש דירה קודמת בבעלותו, יחושב מס הרכישה שעליו לשלם על הדירה החדשה (השנייה) בצורה זו: עד שווי דירה של5,194,225 ש"ח הוא ישלם מס בגובה 8% מכך. מעל לשווי דירה זה, הוא ישלם מס רכישה בגובה 10%.
מס שבח
לרוב, מס שבח הוא מס שמוטל על מוכר הדירה ולא על הרוכש. עם זאת, במקרים מסויימים הרוכש נדרש לשלם לרשויות מקדמה על כך. כמובן, מקדמה זו תרד לאחר מכן מהתשלום שהוא יבצע למוכר הנכס.
מקרים בהם לא צריך לשלם מס רכישה
אין צורך לשלם מס רכישה, אם מדובר ברכישת דירה אשר שוויה הוא עד1,696,750 ש"ח. בנוסף לכך, במצבים שונים (למשל עבור עולים חדשים או נכים או מקרה שבו דירה ניתנה במתנה) מגיע לרוכש פטור או שמוגדר לו תשלום מס רכישה מופחת.
מקרים בהם לא צריך לשלם מקדמת מס שבח
חשוב לציין, שמס השבח נוגע רק לרווח שהשיג המוכר מהמכירה. רווח זה, מחושב על פי המחיר בו המוכר רכש את הנכס במקור, הפחת בערך הנכס לאורך השנים וכן הוצאותיו השונות להשבחת הנכס. תשלום מס השבח עשוי כלל לא להידרש, אם מסתבר שלא היה רווח ממשי וגם לאור מגוון פטורים אפשריים.
תמ"א 38
מעבר למיסים שמשלמים ברכישת הדירה עצמה, ישנו היבט תשלום המיסים לאורך הבעלות על הדירה בהמשך. הדבר מתבטא למשל ביישום תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), שמשפיעה על קביעת גובה מיסי מכירה ושבח. לעתים, ישנה התייחסות לעלויות המס, בהסכמים שעושים עם יזמי שיפוץ התמ"א 38.
לסיכום
לכל מי שרוכש דירה, חיוני להכיר ולהבין את היבט המיסים. היכרות עם המיסוי, תאפשר להבין טוב יותר מראש, לפני הרכישה, את התמונה הכללית של ההוצאות שיידרשו.
