הנושא שהכי הרבה מעסיק מוכרים וקונים, הינו מיסוי מקרקעין. וכמה "מס" צריך לשלם למדינה: הן מהצד של הקונה והן מהצד של המוכר. המאמר יעסוק באפשרויות והדגשים לפטור ממס בביצוע עסקת מתנה (מוכר ורוכש), וכן ינגיש את המידע וההבנה בנושא מיסוי בעסקת מתנה (ברמה הכללית).
המטרה של כותב המאמר הוא הנגשת הנושא מיסוי ופטור ממיסוי בעת ביצוע עסקת מתנה, ובכך, ולאחר קריאת מאמר זה, תקבלו רקע כללי ותוכלו לדעת אם אתה עומדים בקרטירטונים. בנוסף, תדעו האם השירות וביצוע "עסקת מתנה" רלוונטי עבורכם.
פטור ממס שבח בעסקת מתנה – הצד של המוכר (נותן המתנה)
כאשר אדם נותן במתנה זכות במקרקעין לקרוב משפחה, הוא עשוי להיות פטור מתשלום מס שבח. לרוב, מס השבח ישולם, ללא עסקת מתנה קודמת, כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין (אין לו פטור ממס השבח). בעסקת מתנה ניתן לזכות בפטור ממס השבח בדירה הנמכרת, אם טרם העסקה מבצעים עסקת מתנה. כאן המקום להדגיש שעל מנת לקבל את הפטור ממס השבח על דירת המתנה לאחר מכן:
1. הדירה צריכה להיות דירת מגורים מזכה.
- הדירה התקבלה מקרוב משפחה בהתאם להוראות החוק.
- חלף פרק זמן המתאים והמוגדר בחוק, מיום קבלת הדירה במתנה ועד מועד המכירה שבוצעה.
פטור מס שבח – הגדרה "קרוב משפחה"
לפי החוק והפסיקה, ההגדרה לקרוב משפחה הינו: בן זוג ,הורה – אבא ,הורי הורה –סבא סבתא ,אחים ואחיות (רק בעסקת מתנה או ירושה שעומדת בתנאי החוק).
כלומר העברה דירה במתנה לקרובים האלו בלבד עשויה להיות פטורה ממס שבח. בכל מכירה/העברת דירה במתנה לקרוב שאינו עונה הלגדרה זו לא ניתן לקבל פטור ממס השבח לפי סעיף 62 לחוק.
תנאי חובה – פטור ממס –דירת מגורים מזכה
בלא מעט מקרים בעניני מיסוי, ובפרט בפטור למיסוי בעסקת מתנה, המחוקק קובע שעל הדירה להיות דירת מגורים מזכה. אז מה זה דירת מגורים מזכה?
- הבנייה שלה הושלמה.
- היא בבעלות פרטית ולא בבעלות של חברה ו/או תאגיד.
- מעל 50 אחוז משטח הדירה שימשו למגורים באת מהתקופות הבאות: ב4 שנים שלפני המכירה ו/או ב80% מהתקופה שעבורה מחושב השבח.
- תנאים נוספים בהתאם לפסיקת בתי המשפט.
הטבות גם במס הרכישה
מעבר לפטור ממס השבח לנותן המתנה, גם מקבל המתנה זכאי להטבה לא קטנה בכלל. בהתאם לתנאים שבחוק, מקבל המתנה זכאי לתשלום מופחת של 1/3 מס רכישה בלבד, מתוך מס הרכישה המלא בעסקה שאינה עסקת מתנה.
הפחתת ממס רכישה – הצד של הרוכש ( מקבל המתנה)
בעסקת מתנה, מקבל המתנה נדרש לשלם מס רכישה, המחוקק החליט לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, שמס הרכישה שישולם על ידי מקבל המתנה יהיה לפי שווי של 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם על ידו בעסקה רגילה עם תמורה. (כלומר 2/3 פטור)
לרוב מקבל המתנה במרבית העסקאות בדירה מזכה יצטרך לשלם 1/3 מס רכישה כאילו היה רוכש את הדירה בעסקה רגילה.
מכירת של דירת מתנה לאחר עסקת מתנה
על מנת שפטור מס שבח לנותן המתנה, ופטור מס הרכישה למקבל המתנה יואשרו על רשות המסים, יש תנאים נוספים. שימו לב שבמכירת דירת המתנה שקבלתם עכשיו, יש להמתין "תקופת צינון":
- אם מקבל המתנה התגורר בדירה וחלפו 3 שנים מהיום שבו הוא החלה לגור בדירה כבעליה – הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס השבח.
- אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה,צריכים לחלוף 4 שנים מהיום שהוא נעשה הבעלים בדירה – הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס השבח.
- אם מקבל המתנה הוא קטין – תקופת הצינון תחל רק מגיל 18 שנה.
לסיכום
ניתן לראות שבעסקת מתנה בדירה מזכה, אם עומדים בקרטיריונים, ברוב המקרים, יחול פטור מס שבח למוכר ותשלום מופחת של 1/3 מס רכישה לקונה. כמובן שישנם מקרים יוצאי דופן, ועליכם לשכור את שירותיו של עורך הדין המתמחה בתחום על מנת שתקבלו ייעוץ מתאים ותכנון מס מדויק.
כותב המאמר , עורך הדין סהר סנגור המתמחה בנדל"ן ומקרקעין. המשרד שלנו מזמין את לקוחותיו ליצור קשר במגוון ערוצי התקשורת במשרד שלנו בכדי לקבל מידע נוסף על עסקת מתנה (השיחה ללא תשלום).
